ความรู้ทางการเงิน ตอน รู้ทันสักนิด ก่อนคิดจะ "ขายฝาก"

รู้ทันสักนิด ก่อนคิดจะ "ขายฝาก"

หลายท่านคงคุ้นเคยกับธุรกิจการเงินนอกระบบที่นิยมโฆษณากันตามเสาไฟฟ้า หรือตู้โทรศัพท์สาธารณะ สำหรับคนที่ไม่มีหลักประกันก็อาจจะต้องเลือกใช้เงินด่วนที่คิดดอกเบี้ยสูง ส่วนคนที่มีหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้านหรือที่ดิน ก็เลือกใช้บริการในรูปแบบจำนองหรือขายฝาก แม้ปัจจุบันการขายฝากจะเป็นช่องทางหนึ่งที่ช่วยแก้ปัญหาทางการเงินให้กับประชาชนที่ขาดโอกาสในการเข้าถึงบริการในระบบ แต่ธุรกิจประเภทนี้ก็มีความเสี่ยงอยู่เช่นกัน เนื่องจากการขายฝากจะเป็นสัญญาระยะสั้น เรียกเก็บดอกเบี้ยสูง จึงทำให้ผู้กู้ไม่สามารถชำระคืนได้ในวันสิ้นสุดสัญญา บางรายอาจต้องสูญเสียหลักประกันซึ่งส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยและที่ทำกิน ฉะนั้นก่อนที่จะใช้บริการขายฝาก มาทำความรู้จักก่อนว่าการขายฝากคืออะไร และแตกต่างกับการจำนองอย่างไร

การขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายอย่างหนึ่งที่มีการจดทะเบียนทรัพย์ จึงมั่นใจได้ว่าทรัพย์สินของผู้กู้จะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของผู้รับซื้อ (ผู้ให้กู้) โดยมีข้อตกลงว่าผู้ขายฝาก (ผู้กู้) สามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ในระยะเวลาที่กำหนด สำหรับการบังคับหลักประกันหากผู้กู้ไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์หลักประกันจะตกเป็นของผู้ให้กู้ทันที แต่หากทั้ง 2 ฝ่ายให้ความยินยอมก็สามารถยืดระยะเวลาไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์คืนได้ภายในเวลาไม่เกิน 10 ปี

เนื่องจากความเสี่ยงของผู้ให้กู้น้อยกว่าเมื่อเทียบกับการจำนองที่มีขั้นตอนในการยึดหลักประกันค่อนข้างมาก จึงทำให้การขายฝากให้วงเงินกู้สูงกว่าแต่คิดดอกเบี้ยต่ำกว่า ส่วนใหญ่จะให้เงินกู้ประมาณร้อยละ 50-60 ของราคาประเมิน และมักคิดดอกเบี้ยประมาณร้อยละ 2-3 ต่อเดือน ในขณะที่การจำนองจะได้เงินกู้ประมาณร้อยละ 30-35 ของราคาประเมิน และมักคิดดอกเบี้ยประมาณร้อยละ 5 ต่อเดือน  แต่การขายฝากมีค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมสูงกว่าโดยปกติคิดร้อยละ 2 ของราคาประเมิน รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดและผู้ให้กู้มักจะผลักภาระส่วนนี้ให้กับผู้กู้ทั้งหมด ส่วนค่าธรรมเนียมการจดจำนองคิดร้อยละ 1 ของราคาประเมิน

การขายฝากจึงมีทั้งข้อดีและข้อเสีย และบางกรณีผู้รับซื้อฝากอย่างกลุ่มนายทุนหรือเจ้าหนี้นอกระบบ อาจอาศัยความไม่รู้กฎหมายของผู้กู้ หาวิธีบ่ายเบี่ยงไม่ให้ผู้กู้มีโอกาสมาไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากทรัพย์นั้นเป็นบ้านหรือที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดี และมีมูลค่ามากกว่ายอดหนี้ที่ให้กู้

ดังนั้น หากไม่มีทางเลือกจริง ๆ สิ่งที่อยากจะแนะนำ คือ ต้องมั่นใจว่าจะสามารถไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ ต้องอ่านสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขต่าง ๆ ให้เข้าใจก่อน ที่สำคัญอย่าเซ็นชื่อลงในกระดาษเปล่า หากเป็นไปได้ควรต่อรองระยะเวลาไถ่ให้นานพอที่จะหาเงินมาไถ่ได้ทัน เพราะเราไม่สามารถรู้แน่ชัดว่าผู้ให้กู้จะยอมให้ยืดเวลาไถ่หรือไม่ หรือหากยืดระยะเวลาการไถ่ก็ต้องเจรจาก่อนที่จะครบกำหนดไถ่และทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อให้ครบถ้วน สุดท้ายเพื่อป้องกันผู้ให้กู้บ่ายเบี่ยงไม่ให้ไถ่ทรัพย์คืน ก่อนถึงวันครบกำหนดไถ่ถอนการขายฝาก ให้นำเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น สำเนาเอกสารสิทธิ์ในที่ดิน สำเนาสัญญาขายฝากพร้อมเงินสดที่จะนำไปไถ่ทรัพย์ ไปติดต่อที่สำนักงานบังคับคดีจังหวัดเพื่อดำเนินการวางทรัพย์ ซึ่งกระบวนการวางทรัพย์นี้จะช่วยให้ผู้กู้ได้มีโอกาสชำระหนี้แม้ผู้ให้กู้จะบ่ายเบี่ยงก็ตาม เพียงเท่านี้ก็มั่นใจได้ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะกลับมาอยู่กับเราเหมือนเดิมครับ 

ข้อมูลและที่มา

ธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคใต้